Een ouder overlijdt en jij blijft achter met verdriet, een stapel papieren en een huis waar je misschien niet eens in wilt wonen. Dan komt de vraag die bijna iedereen stelt: wat betekent erfbelasting bij erven huis voor mijn portemonnee? Het antwoord hangt af van de WOZ-waarde, de hypotheek, het aantal erfgenamen en je relatie met de overledene. In Brabant, Limburg en Zeeland komt daar nog iets bij: de woningmarkt verschilt per regio, en dat bepaalt wat je met het huis kunt doen.
Hieronder vind je de bedragen voor 2026 en de voorstellen voor 2027, een paar rekenvoorbeelden en de keuzes die je als erfgenaam hebt.
Je betaalt erfbelasting over wat je zelf erft, niet over de hele nalatenschap. Voor een woning telt de WOZ-waarde. Is er een hypotheek, dan trek je die ervan af. Wat overblijft, verminder je met jouw vrijstelling. Over het bedrag daarboven betaal je belasting.
Voor 2026 geldt volgens de Belastingdienst het volgende. Partners en kinderen betalen 10 procent over de eerste 158.669 euro van wat boven de vrijstelling uitkomt en 20 procent over de rest. Kleinkinderen betalen 18 en 36 procent. Alle anderen, zoals neven, nichten en vrienden, betalen 30 en 40 procent. Een kind heeft een vrijstelling van 26.230 euro, een partner van 828.035 euro.
Reken je met je eigen cijfers, gebruik dan de rekenhulp van de Belastingdienst. De uitkomsten hieronder zijn bedoeld als richtlijn.
Stel dat de ouderlijke woning een WOZ-waarde heeft van 350.000 euro en geen hypotheek. Erft één kind alles, dan betaalt dat kind ongeveer 48.887 euro. Bij een WOZ-waarde van 450.000 euro is dat ongeveer 68.887 euro.
Verdelen helpt. Erven twee kinderen elk de helft van die woning van 450.000 euro, dan heeft ieder kind een eigen vrijstelling en blijft meer bedrag in de lage schijf. Samen betalen ze dan ongeveer 47.774 euro, ruim 21.000 euro minder.
Met hypotheek rekent het anders. Is de woning 400.000 euro waard en staat er nog 150.000 euro hypotheek op, dan erft een enig kind netto 250.000 euro. De erfbelasting komt dan uit op ongeveer 28.887 euro.
Heb je een testament of een bijzondere situatie, bijvoorbeeld een stiefkind, een ongelijke verdeling of een legaat, laat dan een notaris meerekenen. De regels voor erfbelasting bij erven huis kennen genoeg uitzonderingen.
De belangrijkste wijziging is de aangiftetermijn. Bij een overlijden in 2025 of eerder moet de aangifte binnen 8 maanden bij de Belastingdienst zijn. Overlijdt iemand in 2026 of later, dan heb je 20 maanden. Belastingrente loopt pas na die 20 maanden. Veel websites noemen nog de oude termijn, dus kijk goed naar het jaar van overlijden.
Verder telt een schenking uit de laatste 180 dagen voor het overlijden sinds 2026 in beginsel mee als onderdeel van de erfenis. Biologische kinderen krijgen dezelfde vrijstellingen en tarieven als juridische kinderen. En als partners hun gemeenschap van goederen ongelijk verdelen, kan er schenk- of erfbelasting over het meerdere zijn.
Wil je meer lezen over erfbelasting bij erven huis en de rol van de WOZ-waarde, dan vind je daar de uitgebreide uitleg.
Voor de erfbelasting gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde, ook als het huis in de verkoop meer of minder oplevert. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Klopt de WOZ-waarde volgens jou niet, dan kun je bezwaar maken bij de gemeente of een taxatierapport laten opstellen. Een lagere WOZ-waarde betekent direct minder erfbelasting.
Het kabinet wilde bij schenkingen de marktwaarde gaan gebruiken in plaats van de WOZ-waarde. Dat voorstel is in de Voorjaarsnota 2026 ingetrokken. De WOZ-waarde blijft dus de maatstaf, ook in 2027. Let wel op het verschil met de praktijk: als je broers of zussen uitkoopt, rekenen jullie meestal met een taxatiewaarde, en die kan hoger zijn dan de WOZ-waarde.
Je kunt het huis verkopen, er zelf gaan wonen of het verhuren. Wil je erin wonen en zijn er meer erfgenamen, dan koop je de anderen uit. Daarvoor laat je het huis taxeren. Betaal je een reële prijs en werken alle erfgenamen mee, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
Verhuur je het huis of laat je het leeg staan, dan telt het ook voor box 3. Blijft het huis een tijd onverkocht, dan lopen de vaste lasten door. Zit er een hypotheek of een schuld op de nalatenschap die je niet kunt overzien, dan kun je de erfenis beneficiair aanvaarden. Je beschermt daarmee je eigen vermogen.
Het geld voor de aanslag is een apart punt. De Belastingdienst wacht niet tot het huis verkocht is. Kun je de belasting niet betalen uit de nalatenschap, dan kun je een voorlopige aanslag aanvragen, uitstel vragen of de verkoop in gang zetten.
De regels zijn overal in Nederland hetzelfde, maar de woningmarkt niet. Volgens Calcasa lag de gemiddelde prijs van een eengezinswoning in het tweede kwartaal van 2026 in Noord-Brabant rond 588.000 euro, in Limburg rond 435.000 euro en in Zeeland rond 399.000 euro. Voor meergezinswoningen waren dat 425.000, 329.000 en 380.000 euro. Volgens het CBS stegen de prijzen in Noord-Brabant in dezelfde periode met 4,3 procent ten opzichte van een jaar eerder, landelijk was dat 4,2 procent.
Een Brabants gezinshuis in een kern met veel vraag verkoop je meestal snel. In delen van Limburg en Zeeland ligt dat anders. Het Kadaster ziet dat ouderen in krimpgebieden als Zeeland en Limburg relatief veel woningen bezitten. Volgens Primos ligt het aantal inwoners in de regio Maastricht in 2041 ruim 4 procent lager dan nu. Een erfgenaam die in zo'n regio een ruim huis krijgt, moet rekening houden met een langere verkooptijd.
Heeft de overledene een vakantiewoning in Zeeland, dan komt daar overdrachtsbelasting bij als een kind de woning overneemt en er niet als hoofdverblijf gaat wonen. In 2026 is dat 8 procent. Het kabinet heeft in de Voorjaarsnota 2026 voorgesteld dit te verlagen naar 7 procent. Controleer de stand van zaken voordat je een besluit neemt.
Voor boerderijen en familiebedrijven in Brabant en Limburg bestaan de bedrijfsopvolgingsregeling en de doorschuifregeling. Het Belastingplan 2027 bevat daarvoor geen nieuwe versobering. Zo'n situatie vraagt om maatwerk van een adviseur.
Ruim een kwart miljoen Nederlanders woont in België, dus in de grensregio kan een erfenis ook een buitenlands huis bevatten. Welk land belasting heft, hangt af van waar de overledene woonde en waar het huis staat. Een Nederlander die naar het buitenland verhuist, blijft voor de erfbelasting nog tien jaar als inwoner van Nederland gelden.
Let op bij Vlaamse regels. De singlevermindering geldt sinds 1 januari 2026 alleen in Vlaanderen en niet in Nederland. Zulke regels komen soms op Nederlandse websites terecht. Zit er een Belgisch of Duits huis in de erfenis, schakel dan een notaris of adviseur in die beide stelsels kent.
Voor erfbelasting bij erven huis bleven de tarieven voor 2027 op Prinsjesdag gelijk. De schijven en vrijstellingen stijgen volgens het voorstel met 2,6 procent. Een kind zou dan 26.912 euro vrij erven, een partner 849.564 euro en de schijfgrens ligt op 162.795 euro. Dit is nog een voorstel. De Tweede Kamer stemt op 12 november over het Belastingplan, daarna volgt de Eerste Kamer.
Waarschijnlijk gaan de WOZ-waarden voor 2027 flink omhoog, omdat de huizenprijzen tussen januari 2025 en januari 2026 landelijk met 7,3 procent stegen. Dat is een inschatting, geen vaststaand feit. Stel dat een woning van 450.000 euro door die stijging op 477.000 euro uitkomt, dan betaalt een enig kind bij de voorgestelde bedragen ongeveer 73.738 euro in plaats van 68.887 euro. De vrijstelling stijgt dus minder snel dan de woningwaarde.
In de politiek ligt nog het nodige open. Het kabinet wil vanaf 2028 een vermogenswinstbelasting in box 3 invoeren. Volgens de NOS is afschaffing van de schenking op papier genoemd als mogelijke dekking, maar daarover is niets besloten. Het Belastingplan 2027 bevat er niets over.
Er zijn manieren om de rekening voor erfbelasting bij erven huis te drukken. Als ouders hun kinderen bij leven geld schenken, kunnen ze gebruikmaken van de jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro per kind in 2026. In 2027 is dat volgens het voorstel 7.088 euro. Denk aan de 180 dagen: een schenking kort voor het overlijden valt alsnog onder de erfbelasting.
Een testament kan zorgen dat meer erfgenamen een deel krijgen, bijvoorbeeld kleinkinderen. Dat verdeelt het vermogen over meer vrijstellingen, al betalen kleinkinderen een hoger tarief. Ook een overlijdensrisicoverzekering die je kruislings afsluit, voorkomt dat de uitkering onnodig belast wordt.
Bij gehuwde ouders speelt nog iets anders. Bij het eerste overlijden valt de partnervrijstelling zo groot uit dat er vaak niets verschuldigd is, en bij het tweede erven de kinderen het huis. Rekenen met alleen het eerste overlijden geeft dus een te rooskleurig beeld.
Begin met een notaris, die een verklaring van erfrecht opstelt. Beslis daarna of je de erfenis zuiver, beneficiair of niet aanvaardt. Laat het huis taxeren, controleer de WOZ-waarde en kijk wat de hypotheek en de overige schulden zijn. Noteer de datum van overlijden, want die bepaalt de aangiftetermijn. Doe daarnaast aangifte inkomstenbelasting over het jaar van overlijden.
Zoek je een goede inschatting van erfbelasting bij erven huis voor jouw situatie, begin dan met de WOZ-beschikking, de hypotheekoverzichten en de rekenhulp van de Belastingdienst. De bedragen in dit artikel gelden voor overlijdens in 2026. De cijfers voor 2027 blijven een voorstel tot de Eerste Kamer ze heeft goedgekeurd.
Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk advies. Raadpleeg voor jouw situatie een notaris of fiscalist.
