De hypotheekrente loopt opnieuw licht op. Terwijl verschillende geldverstrekkers hun tarieven al hebben verhoogd, hielden de vier grote banken hun hypotheekrente aanvankelijk nog gelijk. Rabobank en ABN AMRO verhogen hun tarieven deze week alsnog. Voor huizenkopers en woningbezitters betekent dat vooral dat het verschil tussen geldverstrekkers opnieuw belangrijker wordt.
De gemiddelde hypotheekrente is de afgelopen week opnieuw licht gestegen. Vooral de langere rentevaste periodes laten een opwaartse beweging zien. Volgens Van Bruggen kwam de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie uit op 4,10 procent. Dat was een stijging van 0,02 procentpunt. De rentes voor 20 en 30 jaar vast namen met ongeveer 0,04 procentpunt toe.
De ontwikkeling verloopt niet bij alle banken tegelijk. Sommige kleinere geldverstrekkers passen hun hypotheekrente sneller aan wanneer hun financieringskosten stijgen. De grootbanken wachten soms langer voordat zij hun tarieven wijzigen. Dat betekent echter niet dat zij een stijging volledig overslaan. Rabobank en ABN AMRO verhogen hun hypotheekrente nu alsnog.
De cijfers zijn een momentopname. De hypotheekrente kan per geldverstrekker, rentevaste periode, hypotheekbedrag, hypotheekvorm en risicoklasse verschillen. Ook kan een bank gedurende de week nieuwe tarieven publiceren.
Dat grootbanken later reageren, heeft verschillende oorzaken. Banken stellen hun hypotheekrente niet uitsluitend vast op basis van de rente van de Europese Centrale Bank. Ook de kosten waarmee zij zelf geld aantrekken, de concurrentie op de hypotheekmarkt, hun marktaandeel en hun commerciële strategie spelen een rol.
Een geldverstrekker die snel nieuwe klanten wil aantrekken, kan ervoor kiezen de hypotheekrente tijdelijk minder sterk te verhogen. Een andere aanbieder kan juist eerder reageren om de eigen winstmarge te beschermen. Daardoor kunnen tarieven gedurende korte tijd uiteenlopen.
Ook de financieringsstructuur verschilt per bank. Sommige aanbieders zijn sterker afhankelijk van de kapitaalmarkt, terwijl andere banken veel spaargeld aantrekken. Een verandering in de marktrente heeft daardoor niet voor iedere geldverstrekker exact hetzelfde effect.
De vertraging bij grootbanken betekent dus niet automatisch dat consumenten daar goedkoper uit zijn. Zodra een bank de tarieven aanpast, kan het renteverschil met andere aanbieders weer kleiner worden.
Een veelvoorkomende misvatting is dat de hypotheekrente direct meebeweegt met ieder rentebesluit van de ECB. In werkelijkheid reageren verschillende soorten rente op verschillende factoren.
De korte hypotheekrente hangt relatief sterk samen met de beleidsrente van de ECB en andere korte marktrentes. De langere hypotheekrente wordt vooral beïnvloed door kapitaalmarktrentes. Daarbij kijken financiële markten onder meer naar de verwachte inflatie, economische groei, geopolitieke ontwikkelingen en de toekomstige rente.
Dat verklaart waarom de hypotheekrente kan stijgen terwijl de ECB haar beleidsrente niet verhoogt. Als beleggers verwachten dat inflatie langer hoog blijft of dat de rente in de toekomst minder snel daalt, kunnen kapitaalmarktrentes al eerder oplopen. Geldverstrekkers verwerken die hogere financieringskosten vervolgens in hun tarieven.
| Rentevaste periode | Belangrijkste invloed | Mogelijke betekenis |
| Variabel | ECB-rente en korte marktrente | De maandlast kan relatief snel veranderen |
| 5 jaar vast | Korte en middellange marktrente | Vaak gevoeliger voor renteverwachtingen |
| 10 jaar vast | Kapitaalmarktrente en financieringskosten | Een veelgekozen periode bij aankoop |
| 20 of 30 jaar vast | Lange marktrente en risico-opslag | Meer zekerheid, maar vaak een hogere rente |
Voor starters en andere huizenkopers heeft een stijgende hypotheekrente direct invloed op de maximale leencapaciteit en de maandlasten. Bij dezelfde woning en hetzelfde inkomen kan een hogere hypotheekrente betekenen dat iemand minder kan lenen. Ook een klein verschil in rente kan gedurende een lange looptijd een aanzienlijk bedrag worden.
Stel dat iemand 300.000 euro leent met een annuïteitenhypotheek en een looptijd van 30 jaar. Bij een stijging van de hypotheekrente met 0,05 procentpunt neemt de bruto maandlast doorgaans beperkt toe. Bij een stijging van 0,10 procentpunt is het effect groter. Het exacte bedrag hangt af van de oorspronkelijke rente, de rentevaste periode, de hypotheekvorm en de voorwaarden van de lening.
Daarom is het belangrijk om niet alleen naar het rentepercentage te kijken. Een iets lagere hypotheekrente kan bijvoorbeeld gepaard gaan met minder ruime voorwaarden, een hogere opslag bij een hogere loan-to-value of beperkingen bij extra aflossen.
Wie al een renteaanbod heeft ontvangen, doet er goed aan de geldigheidsduur te controleren. Een renteaanbod kan onder voorwaarden gedurende een bepaalde periode geldig blijven. Als de hypotheekrente tussentijds stijgt, betekent dat niet automatisch dat het bestaande aanbod direct vervalt. De precieze regels verschillen per geldverstrekker.
Ook voor mensen die hun rentevaste periode binnenkort moeten verlengen, is de actuele ontwikkeling relevant. Zij krijgen mogelijk te maken met hogere maandlasten wanneer de nieuwe hypotheekrente duidelijk boven het huidige tarief ligt. Het kan verstandig zijn om verschillende looptijden naast elkaar te laten berekenen, bijvoorbeeld 5, 10 en 20 jaar vast.
Oversluiten is een afzonderlijke beslissing. Daarbij moet niet alleen naar de nieuwe hypotheekrente worden gekeken, maar ook naar een eventuele vergoeding voor vervroegd aflossen, advieskosten, notariskosten en andere bijkomende kosten. Een lagere rente leidt niet automatisch tot een financieel voordeel.
De verwachting blijft onzeker. Van Bruggen houdt rekening met een stabiele tot licht stijgende hypotheekrente zolang de omstandigheden op de kapitaalmarkt niet wezenlijk veranderen. De Hypotheker wijst eveneens op factoren zoals inflatie, energieprijzen, geopolitieke onzekerheid en de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente.
Een verdere stijging is dus mogelijk, maar niet zeker. Als inflatieverwachtingen afnemen of de kapitaalmarktrente daalt, kan de hypotheekrente stabiliseren of weer iets teruglopen. Consumenten doen er daarom verstandig aan om renteontwikkelingen niet als een zekere voorspelling te behandelen.
Wie nu een woning koopt, zal de hypotheekrente moeten afwegen tegen de betaalbaarheid en de gewenste zekerheid. Wachten kan voordelig uitpakken als de rente daalt, maar kan ook duurder worden als geldverstrekkers hun tarieven verder verhogen. De beste keuze hangt af van de persoonlijke financiële ruimte en de mate waarin iemand zekerheid belangrijk vindt.
Bij het vergelijken van een hypotheekrente zijn de volgende punten belangrijk:
De actuele hypotheekrente is dus slechts één onderdeel van de beslissing. Ook flexibiliteit, voorwaarden en de financiële buffer van het huishouden tellen mee.
Waarom stijgt de hypotheekrente als de ECB niets doet? Omdat de hypotheekrente voor langere periodes vooral wordt beïnvloed door kapitaalmarktrentes en financieringskosten. Die kunnen veranderen zonder dat de ECB haar beleidsrente aanpast.
Waarom verhogen grootbanken hun hypotheekrente later? Banken reageren niet allemaal op hetzelfde moment op stijgende financieringskosten. Concurrentie, marktaandeel, financieringsstructuur en commerciële keuzes kunnen ervoor zorgen dat een grootbank tijdelijk wacht.
Welke hypotheekrente is belangrijk voor starters? Voor starters is vooral de rentevaste periode die zij kiezen van belang. Een langere periode biedt meer zekerheid, maar kan een hoger rentepercentage hebben. De juiste keuze hangt af van de maandlast, het inkomen en de gewenste flexibiliteit.
Kan de hypotheekrente binnenkort weer dalen? Dat kan, maar het is niet met zekerheid te voorspellen. Een daling van inflatie en kapitaalmarktrentes kan de druk op de hypotheekrente verminderen. Nieuwe geopolitieke of economische onzekerheid kan juist voor hogere rentes zorgen.
Moet ik mijn hypotheekrente nu vastzetten? Er is geen universeel antwoord. Laat de maandlasten en risico’s voor meerdere rentevaste periodes berekenen. Wie weinig financiële ruimte heeft, kan meer waarde hechten aan zekerheid; wie flexibiliteit belangrijk vindt, kan andere voorwaarden verkiezen.
Dit artikel is gebaseerd op berichtgeving van Vastgoedjournaal, Van Bruggen en De Hypotheker; de actuele rente-informatie en renteverwachtingen zijn aan deze bronnen ontleend.
