Je hebt een nieuw huis op het oog, maar je oude woning staat nog te koop. Een veelvoorkomende situatie op de Nederlandse woningmarkt, want niet altijd loopt de verkoop van je huidige huis gelijk op met de aankoop van je nieuwe woning. Precies daar komt het overbruggingskrediet om de hoek kijken. Het is een tijdelijke lening waarmee je de verwachte overwaarde van je nog niet verkochte huis alvast kunt inzetten voor de aankoop van je nieuwe woning, zodat je niet hoeft te wachten tot de verkoopopbrengst van je oude huis beschikbaar is.
De berekening van een overbruggingskrediet draait om één centrale vraag: hoeveel overwaarde zit er naar verwachting in je huidige woning? Banken kijken daarvoor naar de marktwaarde of verwachte verkoopprijs van je huis, de openstaande hypotheekschuld en eventuele verkoopkosten. Die combinatie bepaalt wat je maximaal kunt overbruggen.
Of je huis al definitief is verkocht, maakt hierbij een behoorlijk verschil. Is de koopovereenkomst getekend en zijn de ontbindende voorwaarden verlopen, dan heeft de bank zekerheid over de exacte verkoopprijs. In dat geval werken de meeste geldverstrekkers met de verkoopprijs minus de openstaande hypotheekschuld en verkoopkosten, waarbij sommige banken tot 99 procent van die verkoopprijs rekenen. Staat je woning nog niet definitief verkocht, dan houden banken doorgaans een veiligheidsmarge van 10 procent aan. Je krijgt dan maximaal 90 tot 95 procent van de getaxeerde marktwaarde, verminderd met je hypotheekschuld. ASN Bank rekent bijvoorbeeld met 95 procent van de marktwaarde wanneer je huis nog niet is verkocht, en met 99 procent zodra de verkoopakte getekend is en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.
Het type taxatie speelt ook een rol. Een volledig NWWI-taxatierapport, opgesteld door een gecertificeerde taxateur die de woning van binnen heeft beoordeeld, geeft de bank de meeste zekerheid. Dat resulteert doorgaans in een hogere overbruggingruimte van 90 tot 95 procent van de marktwaarde. Een geautomatiseerde desktop-taxatie, waarbij de taxateur de woning niet van binnen ziet, levert bij de meeste banken een lager percentage op, vaak tussen de 80 en 90 procent. De bank bouwt die marge bewust in om rekening te houden met mogelijke verkoopkosten en marktrisico.
Tijdens de looptijd van een overbruggingskrediet betaal je geen aflossing op de hoofdsom. Je betaalt uitsluitend rente over het geleende bedrag. Zodra je oude woning is verkocht en de notariële overdracht is afgerond, los je de volledige lening in één keer af met de verkoopopbrengst.
De rente voor een overbruggingskrediet ligt doorgaans wat hoger dan bij een reguliere hypotheek. In 2026 rekenen de meeste geldverstrekkers met tarieven tussen de 4,5 en 6 procent per jaar, terwijl gewone hypotheekrentes voor middellange rentevaste perioden momenteel rond de 3,5 tot 4,5 procent liggen. Dat verschil is niet verwaarloosbaar. Bij een overbruggingskrediet van 200.000 euro tegen een rente van 6 procent betaal je maandelijks ongeveer 1.000 euro alleen aan rentekosten, nog los van je bestaande hypotheeklasten en de nieuwe hypotheek.
Gedurende de overbruggingsperiode heb je in de meeste gevallen drie financiële verplichtingen tegelijk: de resterende hypotheek op je oude woning, de nieuwe hypotheek op je nieuwe woning en de rente over het overbruggingskrediet. Dat maakt de periode financieel intensief. Het is verstandig om een buffer achter de hand te houden, voor het geval de verkoop van je huis langer duurt dan gepland.
Banken verstrekken een overbruggingskrediet niet zomaar. Ze beoordelen of je de extra maandlasten daadwerkelijk kunt dragen op basis van je inkomen en eventueel spaargeld. Zonder die zekerheid is het krediet niet haalbaar, ook al heb je op papier voldoende overwaarde. Daarnaast geldt in vrijwel alle gevallen dat je het overbruggingskrediet alleen kunt afsluiten in combinatie met een nieuwe hypotheek bij dezelfde geldverstrekker. Een los overbruggingskrediet, zonder nieuwe hypotheek, bieden slechts een beperkt aantal aanbieders aan, en dan alleen voor bestaande klanten.
Een andere voorwaarde is dat er een verwachte verkoopprijs of taxatierapport beschikbaar moet zijn. Zonder concrete onderbouwing van de waarde van je huidige woning kan de bank het risico niet inschatten en wordt het krediet niet verstrekt. Bij de meeste banken geldt ook dat je oude en nieuwe woning beiden als onderpand dienen voor het overbruggingskrediet.
De looptijd varieert per aanbieder, maar ligt gemiddeld tussen de zes maanden en twee jaar. Voor nieuwbouwprojecten hanteren sommige banken een langere maximale looptijd van drie jaar, omdat de oplevering van nieuwbouw onzeker is. Obvion hanteert bijvoorbeeld een vaste rente gedurende de gehele looptijd voor aanvragen vanaf juni 2025, ook bij eventuele verlenging. Verlengingsopties zijn overigens niet bij elke bank beschikbaar, dus het is de moeite waard dit vooraf goed na te vragen.
De rente die je betaalt over een overbruggingskrediet is in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, vergelijkbaar met de rente op een gewone hypotheek. Dat is geregeld via de zogenoemde fiscale verhuisregeling. Onder die regeling mag je tijdelijk de rente van zowel je oude als je nieuwe woning aftrekken, voor de periode dat je beide woningen tegelijk bezit. De termijn begint in het jaar waarin je je oude woning te koop zet of verkoopt, en loopt maximaal drie jaar door.
Er gelden wel voorwaarden. De overwaarde van je oude woning moet worden gebruikt voor de aankoop of verbetering van je nieuwe woning. Dat noemen ze de bijleenregeling. Gebruik je de overwaarde niet voor je nieuwe huis, dan vervalt het recht op renteaftrek over dat deel. Daarnaast moet je oude woning leegstaan en te koop staan, en mag ze niet verhuurd zijn tijdens de overgangsperiode.
Ook de taxatiekosten die je maakt voor het overbruggingskrediet zijn fiscaal aftrekbaar, mits de taxatie verplicht was door de geldverstrekker en het krediet wordt gebruikt voor de aankoop of verbetering van je eigen woning. Het loont om dit goed bij te houden voor je belastingaangifte, of dit te bespreken met een belastingadviseur of hypotheekspecialist.
Omdat de kosten en voorwaarden per aanbieder sterk kunnen verschillen, loont het om meerdere banken met elkaar te vergelijken voordat je een overbruggingskrediet afsluit. De renteverschillen zijn soms fors. Bij een krediet van 100.000 euro kan het renteverschil tussen aanbieders al snel honderden euro's per maand schelen. Naast de rente zijn er ook afsluitkosten, taxatiekosten en in sommige gevallen notariskosten voor de hypotheekakte.
Zet je huis al te koop voordat je het krediet aanvraagt. Dat toont geldverstrekkers dat je serieus bezig bent met de verkoop en kan gunstig uitpakken voor de beoordeling van je aanvraag. Houd ook rekening met de mogelijkheid dat de verkoop langer op zich laat wachten dan voorzien. De financiële buffer die je nodig hebt om die extra periode te overbruggen, maakt deel uit van de beoordeling van de bank, en is voor jezelf ook een verstandige maatstaf om te bepalen of het moment rijp is.
