De hypotheekrente staat op het hoogste niveau van dit jaar, en dat begint zichtbaar te wegen op de huizenprijzen. Begin augustus kwam de gemiddelde hypotheekrente voor een lening met tien jaar rentevast en NHG uit op 4,09 procent. Een paar jaar geleden was dat ondenkbaar laag, maar na de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren voelen kopers het verschil direct in hun maximale leenbedrag. De jaarlijkse prijsstijging van bestaande koopwoningen zakte in juni naar 4,1 procent, tegen 4,4 procent in mei en bijna 12 procent eind 2024. De rem staat er dus wel op, al is van een daling voorlopig geen sprake.
Het mechanisme is simpel te volgen. Banken rekenen de maandlasten van een hypotheek door aan de hand van de NIBUD-normen, en die normen houden rekening met de actuele hypotheekrente. Stijgt de hypotheekrente, dan daalt het bedrag dat iemand met hetzelfde inkomen kan lenen. Wie vorig jaar nog tegen zijn maximum aan zat, kan dit jaar minder bieden op dezelfde woning. ABN AMRO ziet dat terug in de cijfers: het gemiddelde hypotheekbedrag ligt nu op 365.850 euro, amper 1 procent hoger dan een jaar eerder. Bij een lagere hypotheekrente was die stijging waarschijnlijk groter geweest.
Tegelijk stijgt het aanbod. Er staan meer woningen te koop, mede doordat verkopen langer duren en beleggers vaker huurwoningen verkopen in plaats van ze aan te houden. Meer aanbod bij een geremde vraag betekent minder ruimte voor verkopers om de vraagprijs op te schroeven.
De prognoses van de grote partijen lopen uiteen, wat laat zien hoe onzeker het beeld nog is. ABN AMRO houdt vast aan een stijging van 3 procent dit jaar en 4 procent volgend jaar. ING is voorzichtiger en verwacht dat de stijging van het eerste kwartaal grotendeels al gerealiseerd is, met een stabiele tweede jaarhelft en een totale groei van rond de 1,5 procent. Rabobank rekent op een daling van het aantal transacties, van 239.000 vorig jaar naar 229.000 dit jaar, terwijl ING juist uitgaat van stabilisatie rond 240.000. DNB houdt het midden aan met 3 tot 4 procent, maar wijst erop dat de betaalbaarheid voor starters en middeninkomens onder druk blijft, ook al geeft nieuwe regelgeving die groepen net iets meer ruimte. De verschillen ontstaan vooral doordat de instellingen de invloed van de hypotheekrente en de aanhoudende woningschaarste anders wegen.
De hypotheekrente werkt dus niet in elke regio hetzelfde uit. Landelijke gemiddelden vertellen niet het hele verhaal. In de Metropoolregio Amsterdam lagen de verkoopprijzen in het tweede kwartaal onder het niveau van een jaar eerder, en ook in de Achterhoek en Zeeuws-Vlaanderen noteerde de NVM lichte dalingen. Buiten de Randstad gebeurt het tegenovergestelde. In Zeeland, Friesland, Groningen, Drenthe en Limburg stegen de prijzen sinds 2020 juist harder dan in de Randstad, een inhaalslag die de kloof tussen dure en goedkope regio's langzaam kleiner maakt. De hogere hypotheekrente werkt dus niet overal even hard door: in gebieden waar de prijzen nog relatief laag liggen, is er meer ruimte voordat kopers tegen hun leenlimiet aanlopen.
Een opvallend detail in de cijfers van hypotheekadviseur De Hypotheker: het aantal hypotheekaanvragen ligt over de hele linie iets lager dan een jaar geleden, behalve bij kopers onder de 25 jaar. Die groep vroeg dit jaar bijna twee keer zoveel hypotheken aan als vorig jaar. Een deel van de verklaring ligt bij regelgeving die starters iets meer leenruimte geeft, een ander deel bij ouders die bijspringen met schenkingen om het effect van de hogere hypotheekrente te compenseren.
De hypotheekrente lost het structurele woningtekort niet op. Zelfs als de vraag verder afkoelt, blijft dat tekort bestaan doordat er te weinig wordt bijgebouwd. Het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt, en ontwikkelaars worden geraakt door netcongestie, personeelstekorten en gestegen materiaalprijzen. Rabobank verwacht daardoor dat de nieuwbouwproductie ook in 2027 achterblijft. Omdat een verhuizing naar een nieuwbouwwoning vaak een bestaande woning vrijmaakt voor een volgende koper, remt een tekort aan nieuwbouw de hele doorstroomketen. Op de langere termijn stut dat de huizenprijzen, ook als de hypotheekrente op een hoger niveau blijft hangen.
Voor wie nu een huis zoekt, verandert er weinig aan het devies van de afgelopen maanden: reken vooraf uit wat de hypotheekrente betekent voor de maandlasten, niet alleen voor het maximale leenbedrag. Bij een rentevaste periode van tien jaar leg je de huidige hypotheekrente voor lange tijd vast, wat duidelijkheid geeft maar ook een risico is als de rente daalt. Kopers die twijfelen tussen nu kopen of wachten, doen er goed aan te kijken naar de eigen regio: in gebieden met een inhaalslag blijft de druk op de markt groter dan het landelijke gemiddelde doet vermoeden.
De volgende renteontwikkeling hangt voor een groot deel af van de ECB, die in september opnieuw vergadert. Tot die tijd blijft de hypotheekrente waarschijnlijk rond het huidige niveau schommelen, en daarmee ook de rem op de huizenprijzen.
